การขออนุญาตก่อสร้างอาคารในกรุงเทพมหานคร

ข้อแนะนำนี้กรุงเทพมหานครจัดทำขึ้นเพื่อให้ความสะดวกกับเจ้าของอาคารหรือผู้ออกแบบโดยมี ความรู้ความเข้าใจกฎหมายควบคุมอาคารที่จะต้องใช้ในการออกแบบจะได้ไม่เกิดความผิดพลาด ทำให้เสียเวลาในการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีข้อแนะนำหลักๆดังต่อไปนี้

1. ข้อพิจารณาเกี่ยวกับที่ดินที่จะใช้ก่อสร้าง

ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณที่จะก่อสร้างว่าขัดผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครตาม กฎหมายกระทรวงฉบับที่414 ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฏกระทรวง,เทศบัญญัติหรือข้อบัญญัติ กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่ และอาคารที่ท่านจะก้อสร้าง มีข้อห้ามหรือหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง ตรวจสอบว่าในบริเวณดังกล่าวมีกฏหมายของหน่วยราชการอื่นที่ห้ามก่อสร้างหรือมีข้อกำหนดในการ ก่อสร้างอาคารนอก เหนือจากพ.ร.บควบคุมอาคารหรือไม่เช่นบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหาร, บริเวณเขตปลอดภัยในการเดินอากาศ,ข้อกำหนดเงื่อนไขในการปลูกสร้างอาคารริมเขตทางหลวง สอบถามข้อมูลได้ที่ กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม 2 หรือสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือ สำนักงานเขตพื้นที่

2. แนวร่นของอาคาร

อาคารพักอาศัยมิใช่อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องปฏิบัติดังนี้

อาคารก่อสร้างริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า6เมตรต้องร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลาง ถนนสาธารณะอย่างน้อย3เมตร อาคารที่สูงเกิน2ชั้น หรือเกิน8เมตร ที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะ

2.1 ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า10เมตรให้ร่นแนวอาคารห่างจากศูนย์กลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย6เมตร

2.2 ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่10เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน20เมตรให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขต ถนนสาธารณะอย่างน้อย1ใน10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ

2.3 ถ้าถนนสาธารณะนั้น มีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะ อย่างน้อย2เมตร

อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องปฏิบัติดังนี้

ต้องร่นแนวผนังห่างเขตที่ดินผู้อื่น และห่างถนนสาธารณะ ไม่น้อยกว่า6เมตร
ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า12เมตรติดถนนสาธารณะมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว้าง10เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม้น้อยกว่า10เมตรและหากอาคารมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 30,000เมตรที่ดินต้องอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า18เมตรยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า18เมตร
อัตราส่วนพื้นที่อาคารทุกชั้นรวมกันต่อพื้นที่ดิน (FAR) ต้องไม่เกิน 10:1
ต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่
หลักเกณฑ์ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิด หรือบางประเภทในบริเวณดังกล่าว (ถ้ามี)

กฏกระทรวงฉบับที่ 414 (พ.ศ.2542)

อาคารที่ก่อสร้างริมถนนสายหลักตามบัญชีรายชื่อถนนตามข้อ8ของกฏกระทรวงต้องมีที่ว่างห่างจาก แนวเขตทางไม่น้อยกว่า2เมตร อาคารที่ก่อสร้างริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งแม่น้ำไม่น้อยกว่า3เมตร

อาคารที่ก่อสร้างริมคลองตามบัญชีรายชื่อคลองตามข้อ10ของกฏกระทรวงต้องมีที่ว่างตามแนว ขนานริมฝั่งคลองไม่น้อยกว่า6เมตร หากอาคารที่ก่อสร้างไม่อยู่ริมฝั่งคลองในบัญชีรายชื่อดังกล่าว ต้องมีที่ว่างตามแนวขนานริมฝั่งคลองไม่น้อยกว่า3เมตร

อาคารที่ก่อสร้างใกล้แหล่งน้ำสาธารณะเช่น แม่น้ำ คู คลอง ลำรางหรือลำกระโดงถ้าแหล่งน้ำ สาธารณะมีความกว้างน้อยกว่า10เมตรต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อย กว่า3เมตรถ้าแหล่งน้ำสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่10เมตรขึ้นไปต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขต แหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า6เมตร แต่ถ้าอาคารใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า12เมตร (กฏกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543 ข้อ 42)

3. ความสูงของอาคาร

3.1 ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบโดยวัดจากจุดนั้นไปตั้ง ฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด

3.2 อาคารหลังเดียวกันซึ่งมีถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากันขนาบอยู่เมื่อระยะระหว่างถนน สาธารณะสองสายนั้นไม่เกิน60เมตร และส่วนกว้างของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่กว้างกว่า ไม่เกิน60เมตร ความสูงของอาคาร ณ จุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบที่ใกล้ที่สุดจากจุดนั้น ไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่า

3.3 อาคารหลังเดียวกันซึ่งอยู่ที่มุมถนนสาธารณะสองสายไม่เท่ากันความสูงของอาคาร ณ จุดใดต้องไม่ เกินสองเท่าของระยะราบที่ใกล้ที่สุดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของ สายที่กว้างกว่าและความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน60เมตร

3.4 ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงพื้นต้องไม่น้อยกว่า2.6เมตร

4. จำนวนที่จอดรถยนต์ตามกฏกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517)

กรณีห้องพักมีพื้นที่แต่ละหน่วยตั้งแต่60ตารางเมตรขึ้นไปให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คัน ต่อ1 หน่วย

5. ระบบบำบัดน้ำเสีย

ต้องมีคุณภาพน้ำทิ้งตามมาตรฐานคุณภาพน้ำทิ้งของกฏกระทรวงฉบับที่ 51 (พ.ศ. 2540)ออกตาม ความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ 2522

6. ระบบป้องกันอัคคีภัย

6.1 กรณีอาคารที่ก่อสร้างไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้ติดตั้งบันไดหนีไฟและ อุปกรณ์เกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามกฏกระทรวงฉบับที่ 39 (พ.ศ 2537)กฏกระทรวงฉบับที่ 47 (พ.ศ 2540) และกฏกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ 2543) และประกาศกรุงเทพมหานครเรื่องข้อกำหนด ลักษณะแบบของบันไดหนีไฟทางอากาศของอาคาร พ.ศ 2531

6.2 กรณีอาคารที่ก่อสร้างเข้าข่ายเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษให้ติดตั้งบันไดหนีไฟและ ระบบเกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยตามกฏกระทรวงฉบับที่ 33(พ.ศ 2535)กฏกระทรวงฉบับที่  50 (พ.ศ 2540)และประกาศกรุงเทพมหานครเรื่องข้อกำหนดลักษณะแบบของบันไดหนีไฟทางอากาศ ของอาคาร พ.ศ 2531

7. กฏหมายของหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง

อาคารที่มีจำนวนห้องพักอาศัยตั้งแต่80ห้องขึ้นไปต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวด ล้อมและต้องได้รับความเห็นชอบจากกระทรวงวิทยาศาสตร์ฯก่อนจึงมายื่นขออนุญาตต่อกรุงเทพฯได้

8. การยื่นขออนุญาต

8.1 กรณีอาคารสูงไม่เกิน 4 ชั้นและสูงไม่เกิน 15 เมตร ให้ยื่นขออนุญาตที่สำนักงานเขตท้องที่

8.2 กรณีอาคารสูงเกิน 4 ชั้นขึ้นไปให้ยื่นขออนุญาตที่กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กทม.2ถนนมิตร ไมตรี เขตดินแดง โทร.  02-247-0077    



--------------- หากท่านมีปัญหาไม่เข้าใจในข้อแนะนำท่านสามารถปรึกษาข้อปัญหาได้ที่ ---------------

1. ศูนย์บริการให้ปรึกษาก่อนการขออนุญาต กองควบคุมอาคาร ชั้น 6 ตึกสำนักการโยธา กทม.2 เบอร์โทรศัพท์ 247-0106

2. ฝ่ายควบคุมอาคาร 1,2,3 กองควบคุมอาคาร ชั้น 5 ตึกสำนักการโยธา กทม.2 เบอร์โทรศัพท์ 247-0076, 247-0105

3. ผู้อำนวยการกองควบคุมอาคาร ชั้น 5 ตึกสำนักการโยธา กทม.2 เบอร์โทรศัพท์ 246-0331

4. ฝ่ายโยธาเขตพื้นที่